买房之前的考察

地段，地段，还是地段

1.经过这次铺垫，韩愈和白居易就单独约会了。当时张籍不在场，也许借故开溜了。韩白二人关系的缓和自然有张籍的一份功劳，不过大概率还是当时韩愈对白居易在"武元衡遇刺案”中敢于谏言的态度颇为赞许，后来韩愈自己在"谏迎佛骨”一事上敢于直谏也是对这种态度的一个有力注脚。文人们的宅院地段和世家大族比起来就差多了。长安城东北的长乐、大宁、评康以及亲仁、安仁等坊毗邻皇城和“南内”兴庆宫，那才是长安人心目中核心之中的核心。住在亲仁坊中有前文提及的郭子仪，"家人三千，相出入者，不知其居”，这座宅院的遗址在今天陕西省测绘局一带。

2.此外，睿宗在藩时的潜邸，玄宗时昌乐公主的宅第，安禄山旧居都位于亲仁坊内。柳宗元居然也住在亲仁坊，这倒是没想到。不过父系的河东柳氏和母系的范阳卢氏都是高门大族，想必是柳宗元祖上留下来的产业，至于他32岁以后居住的善和坊和永宁坊，就比亲仁坊的地段差远了。杜牧小时候也住在寸土寸金的"上只角”。杜牧的爷爷杜佑当过三朝宰相，在安仁坊里兴建高门宅第的资金来源是出镇扬州时所得的"巨万家财”，这是唐朝官员主动到外地做官的原因，当然得去像扬州这样的发达地区。

3.杜牧的好日子其实没有持续多久，在他十来岁时父亲杜从郁就去世了，从安仁坊分到的30多间房也因为还债归了别人，八年搬了十个地方，最落魄的时候借住在城西延福坊的私庙里。杜从郁的二哥杜式方这一支就比较显赫了，杜式方曾任太仆卿、御史中丞，封上柱国。杜式方的儿子杜悰娶了唐宪宗的长女岐阳公主，成了驸马都尉。后来杜悰自己也做了宰相，不光继续住在安仁坊延续家族辉煌，而且生活奢华，一天的餐标在万钱以上。两相对比，只能说:同一个显赫的爷爷，不同人生的孙子。

4.安仁坊里还有元载的府邸，虽然在《长安十二时辰》里他仅仅冒了个泡就领盒饭去了，但在唐代可谓大名鼎鼎，曾经协助代宗诛杀了掌权的大宦官李辅国、鱼朝恩而备受宠幸，不过元载后来有点忘乎所以，在安仁坊的府第建设得奢华宏丽，僭越礼制，最后被代宗抄了家，赏了一顿断头饭。平康坊的名气也很大，不仅右相李林甫住在这里，而且这个里坊的偏僻角落是大唐著名的烟花柳地，不知道孟郊登科后所写的"一日看尽长安花”，是否就在此处？

5.开封的城市布局和长安完全不一样，虽然表面上也遵循《考工记》的礼制要求，皇城、内城、外城三重回字形嵌套，皇城位于城市的正中心，但由于是从州城上升为都城的，规划上无法做到长安城那样规整严谨。加之城内河流众多，南有蔡河，中有汴河，东北是五丈河，西北是金水河。河流纵横交错，桥梁也特别多，蔡河上有桥十三座，汴河上光从东水门外七里到西门外的这条河道就有桥十四座。张择端的《清明上河图)上有一座巨大的虹桥，桥上有桥市，河边有河市，附近有街市，整个画面完美展现了北宋的市井生活百态，充满了人间的烟火味。

6.开封的平面形状不像长安城那样方正，处在正南正北的方位，而是北偏西8度左右，构成了一个菱形，被时人称之为"卧牛城”。南宋史学家徐梦莘称，开封的外城"状如卧牛，保利门其首，宣化门其项”。这个“夹角”的存在，有人认为是受到管子“城郭不必中规矩，道路不必中准绳”的思想影响，但也可能是受晚唐风水大师杨筠松的影响，那时古人已经发现了地磁子午线和地理子午线存在夹角，在原有两层结构的风水罗盘上加了“人盘”，以提高识别方位的准确性。不过人盘通常认为是两宋之际的风水大师赖布衣首创的。

7.东京城内风水最好、地段最好的当然是皇帝的住宅。北宋初年宋太祖引金水河流入皇城内，称之为“天河”，宣德门外的御街被称为"天街”，无不反映出封建时代宫城营建时的法天意图。但是过于迷信风水，很可能会走上一条不归路。宋徽宗营建奢华的皇家园林"艮岳”，人们总认为他是为了贪图享乐，殊不知是宋徽宗有生育焦虑，当时一个叫刘混康的道土向徽宗献策:"京城东北隅地协堪舆，倘形势加以少高，当有多男之祥。"为此宋徽宗不惜挥霍民脂民膏，弄得国力困竭，最终亡了国。

8.具有讽刺意味的是，不知是艮岳的风水灵验，还是徽宗心中的执念，他后来生育了80个子女，连在金国当俘虏期间也生生不息，子女数量排在历代皇帝的第一名。"厢”是宋代新设的介于县和坊之间的行政组织，东京城内共有8厢121坊，其中内城4厢46 坊，外城4厢75坊，东京城外还有9厢14坊。如果说长安城是西富东贵，北面因靠近皇城人口稠密，南部因远离中央政务区而人口稀少；那么东京城则是东面人口稠密，特别是东南方向的汴河沿岸一支独秀，十分繁华。《东京梦华录》记载店铺108家，东南部就有73家。

9.从人口分布数据来看，城东左厢9 坊26800户，城南左厢7坊8200户，而城西右厢26坊才有8500户。城西人口稀少的主要原因是分布了一些政府机构，而城东商贸发达，有学者研究《清明上河图》后认为，图中描绘的那些充满烟火气息的生活场景就在城南左厢的位置。东京城内百官住宅地段最好的位置是宋太祖赵匡胤在国初搞的一批福利房(赐宅)。在收复后蜀、南唐、吴越前后，赵匡胤就下令建造了一批福利房给这些服软的国主，一方面展现白己对这些昔日对手的优待礼，另一方面也方便在京城监督约束。

10.宋太祖在平定后蜀前，即"诏有司于右掖门外，临汴水起大第五百间以待昶，供帐悉备”，仗还没打，给孟昶造的500间大豪宅就准备好了。汴水和皇城西门尚有一定距离，推测这个地方应在右二厢的寿昌坊附近。对于南唐后主李煜，“帝又命有司造大第于薰风门外，连亘数坊，栋宇宏丽，储峙什物，无不悉具”，这座豪宅的名字"礼贤宅”都是宋太祖亲白书写的。薰风门即后来的朱雀门，为内城正南门。李煜称病不敢来东京，这个豪宅就归了吴越王钱俶。宋真宗时有官员打报告想把这座宅院收归国有，改为司天监的办公楼，真宗认为这是先朝所赐，没有批准。

11.大中祥符八年(1015),钱俶的儿子钱惟演再次上表请朝廷收回，真宗才批准以5万贯赎回，价值5万两银子的大豪宅应该是北宋前期最贵的房子了。朱雀门向南是龙津桥，《东京梦华录》记载在桥南有政和年间知枢密院职、莘国公邓洵武的宅第，这个地方还分布着大量的文教机构，如太学、国子监和礼部贡院，李格非当年每月花20贯租住的公租房"有竹园”就在附近。北宋末期，东京城内住宅用地十分紧张，本来蔡京在内城右一厢已有赐宅，但还不满足，又在内城阊阖门水陆交通便捷的黄金地段，大肆拆迁，毁民房数百间，起造太师宅，弄得民怨沸腾。

12.但这丝毫不影响蔡太师悠闲享乐，因为他的总后台经常乘坐御船为他站台打气。南宋人王明清的笔记《挥麈后录》中曾记载徽宗和蔡京的一段话:"昨日召卿等自卿私第泛舟经景龙江，游撷芳园灵沼。"蔡京的这座宅院高大恢宏，陆游在《老学庵笔记》中写道:“蔡京赐第有六鹤堂，高四丈九尺，人行其下，望之如蚁。"到了王朝末年，皇帝和权贵们都沉湎享乐，北宋不灭亡才怪！当然像蔡京如此奢靡享受者毕竟是少数，北宋一百多年间，多数官员其实都是"居无隙地“，住宅空间十分有限。

13.真宗朝时，参知政事陈彭年去世，宋真宗亲临他家拜祭，当看到陈彭年凋敝简陋的住宅时，真宗叹息了很久枢密副使杨砺去世时，真宗想去他租住的地方祭拜，结果发现巷子十分狭窄，宽度连乘舆都无法通过，只好冒雨步行。商业房产方面，始建于后周、矗立在汴河边上的十三间楼位置绝佳。这是一座大型的营业性邸店，不仅可以提供住宿，还可以存放货品、进行交易。由于地处内城的繁华地段，又在汴河的漕运线上，一些来自江淮的富甲巨商乘船自运河而上，可直接抵达楼前。

14.电视剧《梦华录》里赵盼儿闯荡东京的第一个商业计划，是在马行街上开设了一座叫“半遮面”的茶坊。马行街位于封丘门以南、紧临宫城的一处热闹地界，人流量大，周边都是高档住宅区，位置相当于今天上海的南京路、淮海路。电视剧《知否知否应是绿肥红瘦》中，顾廷烨在新婚之夜给盛明兰买夜宵所去的樊楼，地点就在皇城根下，这是妥妥的"东长安街1号。”

唐代里坊和现代小区有何不同

15.前述章节我们主要讨论了古代房地产所在的空间载体—城市，包括城市的规划布局、不同地段的房价，下面我们将深入城市与住宅建筑之间的联系—里坊。宅院房舍为人类提供了遮风避雨、安身立命之所，但却是缺少整体联系的一个个孤立的建筑物，而作为更大空间尺度上的里坊，不仅是人居建筑的叠加，也是社会空间的紧密联系，组成了古代城市最主要的物理形态和管理单元。《易经》中有"方(坊)之类聚，居必求其类”的论说，即里坊制度对城市居民不光在地域上进行了类别的区分，也按身份地位和职业进行了分类。

16.可见里坊在划分城市居住空间的同时，也划分了城市的社会结构空间。要讨论古代房地产的空间结构，自然离不开对里坊的历史源流、规制变迁的探寻。在今天的上海，一条兴业路将新天地分为南里和北里，城市中也遍布以"里”和“坊”命名的居民小区。南方的"里弄”在北方被称为“胡同”，胡同来源于蒙古语，是元代定都北京之后才有的称谓，后来演变为北方街巷的通称。相比于里弄和胡同，"里坊”一词更为古老，有着数干年的历史沉淀。先说说"里”。《说文解字》对"里”字的释义为:"里，居也。"显然，里字带有田地的含义，这大概和农耕社会"里”的最早居民从事农业生产有关。

17.这些上古时期的聚居点，以具有防御性质的围墙相连，称之为"邑”，如《尔雅·释言》里说:“里，邑也。"“邑”有时代表都城和国家，如周公营造的洛阳城，当时的称谓就是"洛邑”。里虽然起源于远古农民的聚居点，但自国家和城市出现后，更多的时候是指"城内”。《公羊传》宣公十五年何休注: "在田曰户，在邑曰里。"《汉书·食货志》则曰:"在野曰庐，在邑曰里。"可见，与农忙时节人们在田中休息的临时住宿地"庐”相比，"里”是在城内的永久居所。"里”作为都城内的聚居单位出现在西周时期，一般认为与那时实行的井田制有关。

18.井田制一夫百亩，九夫一井田，恰好是一方里，组成一个有田有居的小聚落。另外，里制的出现与西周时期出现的筑城高潮以及"内城外郭”都城形制有直接的关系。如前面章节所述，中国的都城都是政治性城市，所谓“筑城以卫君，造郭以守民”。营造郭城的主要目的是"守民”，即为了镇守和掌管民众，以建立和维护王朝统治秩序。因此，如何按照统治者的意愿和都城规划结构来组织民众的聚居生活，构建都城社会空间，并使之纳入整个都城政治和礼治秩序之中，是都城建立后统治者面临的一个重要问题。

19.将广大农村中普遍存在的里制推广到城市，成为当时王朝统治者的自然选择。里的出现不仅代表着城市居民生活空间形态的形成，更代表着古代基层治理手段的完善。"坊”的出现则比里要晚很多，从文献记载看，直到东汉晚期才出现。据《太平御览》卷157引汉代宫阁名:"洛阳故北宫，有九子坊。"东汉以后有关坊的记载渐渐多了，但大多与宫室相关。如晋代的洛阳宫有显昌坊、修成坊、绥福坊等。不过到了北魏时，已不限于宫室，北魏迁都洛阳后，城内有三百二十坊。

20.此时坊和里可相互代称，有时称坊，有时称里。如:“方三百步为一里，里开四门。"坊和"防”同义，都是城市中用围墙围成的一个单位，具有防御外敌的功能，同时也是王朝编户齐民、进行社会治理的基层单元。因此，里和坊本质上并无不同。作为基层治理负责人的里长，在先秦时期还是以领导生产为主要职责，说明这个时期井田制的色彩还较为浓厚。而到了中央集权制下的秦朝则有了很大的改变，里长被称为里正。里正有如下职责:一、派徭役；二、管理内治安；三、监督里内户口；四、组织领导生产；五、管理里内防疫。

21.隋朝时期里正曾短暂地从居民自治组织负责人成为国家公务员。据《历代职官表》载:"隋每坊置坊主一人，佐二人。"唐代长安城内的行政区划不设乡一级，长安、万年两县之下居民所在的里坊，成为最基层的管理单位。朝廷规定:"百户为里，五里为乡。两京及州县之郭内分为坊，郊外为村。里及村、坊皆有正，以司督察。"唐代的坊正，虽无官品，但“掌追呼催督”，在“夜禁”时间内为坊内居民发放通行证明，是里坊的直接管理者。《通典》卷三云: “大唐令:诸户以百户为里，五里为乡，四家为邻，五家为保。每里置正一人。掌按比户口，课植农桑，检察非违，催驱赋役。"由上文所引可知，里正也是里坊的直接管理者之一。其职责在于管理户口，督促生产，催征赋役，与坊正侧重于治安管理有所不同。

22.以现代人的角度来看，唐代的里坊是怎样的？和今天的小区有何不同？以长安城为例，首先是占地面积大。由于所处位置不同，里坊面积大小不一，但大致分为25公顷、55公顷、75公顷三类。皇城以南，朱雀大街两侧四列里坊较小，基本尺寸为南北长500至590米，东西宽550至700米；皇城以南其余六列里坊面积次之；南北长度同前，东西宽则达1020至1125米；皇城两侧六列坊面积最大，南北长660至838米，东西宽1020至1125米。以今天建设的超大社区如贵州花果园、北京天通苑、上海康城作对比，占地75万平方米的里坊也不算太大。

23.但要知道这些围绕皇城的里坊可谓一线城市中的核心地段，在交通主要靠走的古代，其规模不得不说是极为宏大的。当年租住在城南昭国坊的白居易，每次早朝都得抱怨两句:"远坊早起常侵鼓，瘦马行迟苦费鞭。"因为白居易从昭国坊出发，自南向北须经过九个里坊，他得在五更街鼓未鸣之前就要做好准备，待鼓声一响即刻快马加鞭赶去上班。里坊内部空间一般划分为十六区，即"大十字街、小十字巷”的布局。与之对应的坊内道路分为街、巷、曲三级，道路宽度分别为15米、5米和3米。

24.这样的道路宽度比今天的大型居住社区要宽许多，而坊外的道路则更宽，普遍在55至100米，最宽的南北轴线朱雀大街达到150米。因此有学者认为，"唐坊里不是街廓，而是一个个强制移民的小城镇；唐坊里之间的大街不是现代意义的街道，而是每个小城镇周边实行半军事管制的隔离带；唐长安不是一个现代意义的城市，而是近百个以农业经济为基础的、布局严整的、高度组织的小城镇群。"此说法颇有新意，与大部分研究者观点迥异。但若从隋大兴城的规划意图推测，却也不无道理。大兴城修建于隋文帝开皇二年,当时全国尚未完全统一，因此有必要承袭曹魏以来都城直接控制大量人口的传统。

25.由于隋代和唐初长安城内土地供应充足，官宦权贵和一般百姓人均住宅用地普遍较大，坊内的平面结构也不完全都是四区或十六区的形态。如朱雀街东第一街的保宁坊，面积约24.5 公顷(约368亩)，贞观初年，太宗将一坊之地赏作晋王李治兴建住宅之用。睿宗在藩时，占地22.8公顷的长乐坊一半被用作其住宅。郭子仪的豪宅在朱雀街东第二街的亲仁坊，占该坊面积的1/4,其宅之大，"家人三千，相出入者不知其居”。到中晚唐时期，长安城土地利用率达到70%左右，就很少出现这种占有半坊甚至一坊之地的情况，一般宅院占地3亩到10亩则较为普遍。

26.里坊内的天地虽然宽阔，但坊与坊之间却被长长的坊墙隔开。据梁江、孙晖在《唐长安城市布局与坊里形态的新解》中的说法，坊墙的高度其实只有2米，这个高度和现在的小区围墙高度差不多。其他研究者则认为坊墙的高度可能更低，"垣高不可及肩”。坊墙高度不及肩部的说法，大约是文学夸张。可以参考的是长安外郭城墙高度在五六米间。因此坊墙高度在2米甚至略高一点是可能的，若加上坊墙外临街一侧深约2米的御沟，看起来坊墙还是具有一定的防御隔断作用。

27.不过御沟主要用来排水，考古资料也表明御沟与坊墙之间尚有1 至2米的距离且种有行道树，因此坊墙的防御作用或许还要依赖街巡使的日常管理和朝廷法度的威慑。里坊本质上是一个个封闭的囚笼，虽然在坊墙上开有坊门，但由于宋之前夜禁制度的存在，在时间和空间上，坊内的居民不得不受坊墙、坊正和守卒的约束。唐律规定:“五更三筹，顺天门击鼓，听人行。昼漏尽，顺天门击鼓四百槌讫，闭门。后更击六百槌，坊门皆闭，禁人行。"而擅自夜行者，将受笞打二十的处罚。因此夜禁制度下的长安城并非想象中的繁华热闹，而是"六街鼓歇行人绝，九衢茫茫室有月。"

28.由于入夜后，街头禁止人行，史料中常常出现鼓声响后，坊民无法及时归家的记载。《太平广记》载: "唐天宝十二载冬，有司戈张无是，居在布政坊，因行街中，夜鼓绝，门闭，遂趋桥下跲。""跲jia2”有阻碍的意思，看来张无是当天晚上露宿桥下了。白居易有一次到城郊游玩，由于时间没控制好，不得不在城外的寺庙中借宿一夜。不过，到了中晚唐时期，夜禁制度的渐趋松弛。诗人杜牧在《太常寺奉礼郎李贺歌诗集序》中说:"太和五年十月中，半夜时，舍外有疾呼缄书者。"半夜还有人给杜牧送信，可见夜禁制度已经形同虚设了。

29.夜禁制度虽已松弛，但出坊还是绕不开坊门。唐中期以后，随着朝廷控制力度的减弱，破凿坊墙的现象屡禁不止，为此朝股廷一再申饬。在唐文宗时，三品以上的特权阶层和特殊情况的"三绝户”破凿坊墙行为已为朝廷默许。所谓“三绝户”是指唐代中后期坊内用地紧张，房屋建造无序，导致部分房户三面紧邻他人住宅而无法通行，唯有破凿坊墙开门出入的。到了宋代，夜禁制度完全废止。随着人口规模的扩大和商业活动的增多，破墙现象愈演愈烈，仁宗景祐年间东京城内的坊墙终于被推倒，存续数百年之久的里坊空间形态为街巷所取代。

30.在电视剧《清平乐》中，宋仁宗到梁家铺子买蜜饯，碰到地痞无赖勒索粱家人，因为那时在坊内居民区破墙开店还是违法行为。到元代，大都内的居民划分为五十坊，有坊名、坊门，没有坊墙，但夜禁制度却恢复了。 明清北京虽有坊的建制，但已经不存在坊墙。不过明弘治时期为了防止盗贼隐藏在大街小巷内，朝廷批准在北京很多街巷道口建造了木栅栏。到了清代，雍正七年批准设立的外城栅栏有440座，乾隆十八年内城的栅栏为1919 座，皇城内栅栏有196座。坊墙自唐中期开始出现少量的人为破凿，到宋仁宗景祐年间完全推倒，花了400多年。

31.看似一面低矮的墙垣，却是思想观念上难以逾越的藩篱。宋代推倒的不仅是坊墙，还是制度的牢笼。因此，唐宋之际里坊分隔制度的消灭，而代之以“自由得多的街道规划，可在城内或四郊各处进行买卖交易”，被美国学者施坚雅称之为“中世纪城市革命”的五大特征之一。唐代的长安城南北有十一条大街，东西有十四条大街。这些大街又宽又长，却被巨大的里坊所分隔，与坊内的道路无法连通。到了宋代，坊墙倒塌，御街与街巷直接相连，沿街按一定行业类别集中设置商店，瓦舍勾栏和茶坊酒楼鳞次栉比。

32.在通向衔道的巷道布置住宅，庭院深深的高门大宅和窗明几净的朴素小楼并肩耸立。北宋的东京城，南宋的临安城，与唐长安城呈现出完全不同的城市风貌。有形的坊墙虽已破除，无形的管理措施却不得不跟上，无论是为了居民的安全，抑或为了王朝的稳定。五代和宋初承袭唐代旧制，设置了左右街使和左右巡使作为城内的治安力量。至道元年(995),宋太宗命时任参知政事的张洎ji4重新命名和规范京城内外80余坊的设置，并在其上设立“厢”的建制以减轻开封府的城市管理压力。以巡检官统领厢坊内大小事宜，其中“治烟火盗贼公事”的职能类似于今天的消防局和警察局。

33.在厢下面设有"巡铺”，又叫做巡警，类似于派出所。《东京梦华录》记载，东京"每坊巷三百步许，有军巡铺屋一所，铺兵五人，夜间巡警收领公事”。临安城的街道，每隔二百余步就设置一处巡捕，大概是因为南宋临安城的人口密度比汴京更高，需要更多的巡捕维护社区治安。辽金元时期设置警巡院，掌京师社会治安并作为“兼治民事”的城市管理机构。到了明清，巡捕盗贼及火禁之事则是五城兵马司的法定职责了。