您会在哪里买房-长安城的房子有多贵

1.贞元五年(789),十八岁的白居易第一次来到长安寻找机会。经人介绍，他认识了著作佐郎顾况。著作佐郎是从六品的官职，负责官方碑志、祭文的撰写，看起来品级不低，但所在的著作局却是一个清水衙门，加上安史之乱后长安物价暴涨，顾况深知长安生活的不易。当白居易上门拜访，递上自己诗集的时候，平常就爱开玩笑和喜欢怼人的顾大诗人，看到诗集封面上落款"白居易”三字，便盯着白居易笑道:"长安米价昂贵，白居怕是不大容易啊。"但读到诗集首篇《赋得古原草送别》一诗后，便惊叹道:“既然能写出这样精妙的诗句，在长安住自然没问题。"于是逢人就宣扬白居易的才华，让他在京城文化圈声名鹊起。

2.顾况和白居易的故事不见于正史记载，或许历史上根本就没有这次会面。即便真有其事，怕连顾况也没想到，自己当年看好的天才少年白居易，要在长安租房近二十年才能买得起房子。那长安城的房子到底有多贵呢？大历年间(766-779),曾经是安禄山手下大将、后来降唐的安太清在永平里买了一座3亩的小宅院，有堂屋三间，东西厢房五间，花费了20万钱。这座四合院所在的永平里位于长安城的西南偏僻处，地段一般，是长安城的房价洼地。安太清后来将这座宅院卖给了第二任房主王姁，王姁之后又有十七任房主先后交易，但主人住进来后都离奇死亡，房子变成了凶宅。

3.后来有一位懂占卜的"大师”寇鄘，不走寻常路，特别钟情这类"特殊资产"交易，最终以4万钱的价格拿下，这与安太清当初花费的20万钱相比，整整少了16万。白居易在结束18年租房生涯后，在朱雀大街东面的新昌坊买了房，具体花费未留下记载。但在太和九年(835)卖这个宅院的时候，他写了一首诗《达哉乐天行》:"先卖南坊十亩园，次卖东都五顷田。然后兼卖所居宅，仿佛获缗二三千。"一缗是一千文钱，即宅院加上周边田地总价为200万至300万钱。如果单独算住宅的话应该要不了那么多，估计在100万至200万之间。

4.新昌坊虽位于城东但位置相对偏僻，用白居易自己的话说是“省史嫌坊远，豪家笑地偏”。太和二年(828)杜牧受江西观察史沈传师所邀，前往洪州(今江西南昌)担任团练巡官。杜牧在洪州不光邂逅了"春风十里不如你”的张好好，也和沈传师结下了深厚情谊，在老领导去世后他写了一篇《唐故尚书吏部侍郎赠吏部尚书沈公行状》，其中记述沈传师"于京师开化里致第，价钱三百万”。开化里位于朱雀大街中轴线靠近皇城的位置，地段相当于现在的长安街一线。与其东侧紧邻的是崇义坊，坊内有段秀实的住宅。《长安志》卷七载: "赠太尉段秀实宅。德宗所赐。

5.宣宗大中十年(856),诏秀实崇义坊宅诸院，典在人，上计钱三千四百七十五贯，宜赐庄宅钱收赎。"在德宗朝发生了泾原兵变，一代名将段秀实因公殉职，德宗念其忠烈，追赠太尉并赐宅后人，这座宅院到宣宗大中年间价值347.5万钱。段秀实和沈传师都是一二品的高官，他们的住宅价格都在300万钱左右，这应当是唐中期高官们住宅价格的中位数。像中兴之臣、汾阳王郭子仪的豪宅就不是这个价了。时人评价郭子仪的大豪宅是"家人三千，相出入者，不知其居”，虽然有夸张的成分，但规模确实不小。

6.豪宅占据了整个亲仁坊四分之一的土地，面积约280亩，按3万一亩的地价，仅士地成本就有840万，因此这座豪宅价值当在几千万以上，和大灾之年老百姓卖房只得两千多钱形成了强烈对比. 从上述分析中我们可以大致总结唐代中后期长安城的房价情况:底层百姓居住的"老破小”价格在数千至数万钱之间，小康之家居住的独立小宅院价格在4万至20万钱左右，五品以下普通官员的宅院价格在200万钱以内，一二品朝廷大员的大宅院在300万钱上下，而王公贵族等特权阶级豪宅价值则达到千万钱之巨。

7.与唐代中后期相比，唐初的房价并没有那么贵，分析起来主要有以下几个原因:一是唐初崇尚简朴，房屋装修简单，这也是每个朝代开国之初通常的情形；二是土地的利用率相对较低，地价还没涨起来；三则与通货膨胀有关，是一种货币现象，也就是"钱毛了"。唐长安城在隋代大兴城基础上发展起来的。开皇二年(582),隋文帝命令左仆射高颎、将作大匠宇文恺在汉长安城东南的龙首塬重新建设一座新城。因隋文帝在北周时被封为"大兴郡公”，都城得名"大兴城”。唐代的长安城只是在大兴城的基础上略为增扩，比如兴建了大明宫，改建了兴庆宫，开挖了曲江池，城市格局与隋代相比变化不大。

8.现有考古探测表明，当年的长安城东西长约9721米，南北长约8651.7米，面积84平方公里，是当时世界上规模最大的城市，也是世界上第一座人口超过百万的大都市。白居易曾作诗形容长安城的布局是“百千家似围棋局，十二街如种菜畦”，崔颢的诗则描绘"万户楼台临渭水，五陵花柳满秦川"，这都是当年长安城宏伟繁华的写照。但一百万的人口数大约出现在开元盛世，唐初的人口数量还没有那么多，土地利用也不充分，南部的里坊还比较荒凉，毗连着大片的农田。隋文帝、隋炀帝两父子把城市建设的摊子铺得那么大，主要还是为了控制人口。

9.把老百姓迁到新建的都城，编户齐民、收取赋税，基本上是每个新兴朝代常规的套路。以紧邻皇城南部的兴道、开化、务本和崇义四坊为例，在隋朝时其土地利用率仅有30%,到唐高祖李渊时也只有35%,唐太宗李世民时超过了50%,高宗一武后时期达到60%左右，中宗—玄宗时逼近70%, 反过来，我们也可以从房价的变迁印证上述士地利用率的变化趋势。唐太宗时期的名臣魏徵，其在永兴坊的宅第价值大约为60万；中国历史上第一位状元孙伏伽，贞观年间(627-649)任职大理少卿，其位于大宁坊的房屋价值100万；同样为贞观之治做出重大贡献、时任监察御史的马周，位于隆庆坊(即玄宗之后改名的兴庆坊)内的"佳宅”也只不过是200万。

10.这些房子在唐中后期大约涨了五到十倍，价值在600万至2000 万之间。比如魏徵的房子在元和四年(809), 李师道曾上表愿意出私钱600万赎买，不过朝延廷没有同意，最后以官价200万收归国有，不知道是不是改成了名臣纪念馆。李师道这个名字可以拿小本本先记下来，他在后面章节中还会出现。物价和通货膨胀也是影响房价波动的重要因素，在论述之前我们不妨先了解一下唐代的货币制度。前文中出现的"缗”，本义是穿铜钱的绳子，后来指一千文铜钱，有时也称为一"贯”钱，所以有"腰缠万贯”的说法。除了铜钱之外，绢帛也用作货币。

11.绢帛的种类很多，包括绫、罗、绢、布、丝、锦等，但大体上是用价值贵重的丝织物即“绢”和普通的麻织物"布” (棉花进入中国是宋元以后的事)。用绢帛作货币的原因主要有两个:一是铜钱较重，一贯钱有6.4斤，用于大额支付显然不便；二是当时主要是实物经济，赋役通常是以实物纳折，这在“两税法”实施之前有其存在的客观基础，因此唐代的币制是钱帛本位。当时的黄金偶尔会作为支付手段，但使用的比例很小，主要用作宝藏用途或赏赐。白银的使用则要在唐末和五代十国时期才渐占优势，而真正建立银钱本位则要迟至明正统元年(1436)开放银禁之后。

12.另外，唐代早中期，也就是高宗到玄宗时出现恶钱泛滥问题，如前朝古钱参与流通，民间私铸铜钱，以至厚薄不一，甚至"剪铁錁、裁皮、糊纸以为钱”。 因为布帛价格稳定且有使用价值，唐代官方早期对货币的理念始终是“布帛为本，钱刀是末”。一般大额交易使用重量较轻的布帛，小额采用铜钱。但在后期特别是两税法实施后，铜钱的使用范围大增，导致出现“钱荒”，一些地方甚至不许现钱出界。我们用两个具体的房产例子来看看唐代不同时期的物价变动情况。魏徵的房子在贞观初年价值60万钱，当时的粟栗米价格大约每斗3文钱，这套房子可换粟米20万斗；1匹绢大约值100斗米，即这套房子折算下来价值2000匹绢。

13.2000匹绢在元和四年(809)价值多少呢？根据全汉昇先生在《唐代物价的变动》中的考证，791-859年1 匹绢的价值在800-1500文，魏徵的这套房子在元和年间价值160万-300万之间，因此官方收购价200万还是比较公允的，而李师道出资600万就有点蹭名人热度的嫌疑了。还记得那套凶宅吗？安太清在大历年间买的时候花了20万，当时的绢价1匹4000文，房了子以价计为50匹，到817年寇鄘购买的时候绢价在800文，4万的出价也相当于50匹绢。经过三十多年、换了十几任房主，房价几乎没变，要知道在安史之乱后的肃宗、代宗时期大唐可是经历了50倍的通货膨胀。

14.以绢价为例，安史之乱前的开元、天宝年间1匹绢约200文，到了肃宗时(756-762)高达10000文，代宗大历中(766-779)价值4000文，元和十五年(820)则为800文，当然这类恶性通货膨胀主要还是战争造成的。房子具有很强的保值功能，古代和现代有惊人的相似！最后，就唐代的租房情况作一点补充。一般来说，到长安来做生意的商人，进京赶考的举子都是借房或租房住，他们有的投亲靠友，有的租住在寺观，有的虽然有了工作但暂时买不起房的也会租房住。白居易年轻时经济窘迫，与同学元稹租住在华阳观，月租金只要几十文；大中年间(847 859)租一个独立的小院子月租不过500文 。

在宋代租房是种潮流

15.对于宋朝，赞之者以"华夏民族之文化，历数千载之演进，而造极于赵宋之世”来称颂，贬之者以“积贫积弱”一言以"鄙”之。就疆域而言，宋朝似乎真的是“送朝”，疆域面积历代最小，虽文治鼎盛，但武功不行，年年花钱买和平。在一些人看来，似乎疆域足够大，人民就生活在盛世之下，但以生活在和平时期大宋子民的幸福感来评价，“月上柳稍头，人约黄昏后”，这何尝不是另外一种盛世呢？汉武帝穷兵黩武，把文景之治积累的家底都打光了，晚年颁布"轮台罪己诏”反思己过；唐玄宗开元初期任用贤相宋璟、姚崇，约束边将，晚年却放权李林甫、杨国忠，过宠边将，酿成八年之久的"安史之乱”。

16.安史之乱是唐朝由盛转衰的重要标志。随着战乱造成人口的急剧减少，原来以"人头税”为特征的租庸调制无法维持，逐步为挂钩田地的“两税法”所賛代，同时均田制和坊市制也在土地兼并加剧和战乱频发中逐渐消亡。经过五代十国的大动乱，华夏重新归于-统，一个崭新的朝代徐徐而来。宋朝是一个商业繁荣、文化发达、心态开放的市民社会，这可能和王朝开创者的性格和品行有关。宋太祖赵匡胤虽是军人出身，但酷爱读书，每遇到喜欢的古籍善本不惜"千金购之"，这造就了北宋白朝堂到乡野读书气氛浓厚、士族寒门均追求读书仕进的良好氛围。

17.不光花钱建设精神文明，对于权力隐患的排除和交接也采用了“杯酒释兵权”的和平赎买方式。可以说在封建时代，宋朝文明程度之高既空前又绝后。在经济领域更是如此。有宋一代，官员们的住房问题都是通过市场化的手段解决，大部分官员都是租房子住。比如真宗朝的寇准和神宗朝的王安石位居宰辅，在京城都曾借住友人房屋，或者干脆自己租房子住。寇准为官四十余年，两次为相，先是借住在友人家中，后来租房居住，人称"无地起楼台相公”。王安石在京城一直没有买房，刚参加工作的时候，和一生"相爱相杀”的司马光一起租房，比邻而居即使后来退休在江宁置宅“半山园” 最后却捐为寺院，自己重新租房住。

18.家境还算不错的三苏父子也经常租房住。嘉祐二年(1057)苏洵领着苏轼、苏辙二人进京备考，作为眉山土豪的苏老泉对京城的高房价也是一筹莫展，父子三人最先寓居在京郊阳的兴国寺，后来又相继租住在怀远驿和太学附近。一直到嘉祐六年(1061),父子三人合力在宫城西南的宜秋门(旧郑门)里花了500万钱买了一座宅院“南园”。此时的老苏任职霸州文安县主簿，月俸7贯，不吃不喝得60年才买得起；而苏东坡任职凤翔府判官，事业刚刚起步，没拿几个月的工资；苏辙此时新授秘书省校书郎充商州军事推官，但他以父亲年迈需人服传为名并未赴任。

19.为了这次买房，苏老泉把压箱底的钱都找出来，还向时任利州提刑的二哥苏涣和其他亲友借钱。苏轼一生多次贬官，除了在南园照顾父亲短期居住外，大部分是住在官舍中，最差的时候在黄州还住过寺庙(定惠院)、草屋(雪堂)。自儋州南归宜兴时，他下定决心在那里定居，于是花了50万钱买下大湖之畔的一座宅院。即便当时三线城市宜兴的房子价格比京城低许多，但对于经历多次贬谪、囊中羞涩的苏轼来说也不算轻松。这座房子据说就是用南园那座宅院抵押借出的80万钱来支付的。

20.不过在苏轼买房不久，就因为所购宅院系不孝之子变卖的祖业，且交易之前“未问房亲”，按照宋代关于房产交易法律的规定，卖主属于违规卖房，所以主动把房契烧了，把房子归还给那位可怜的老太太，最后落得个“钱房两空”。大苏潦倒如此，小苏也好不到哪里。苏辙曾写了一首诗《闻诸子欲再质卞氏宅》，诗中称“我生发半白，四海无尺椽”。可见当时年过半百的苏辙还没有房子，孩子们不得不租房住在当地一户"子孙已萧然”的卞氏祖宅。直到晚年，苏辙在颍川(今属许昌)定居，才把这座长期租赁的破日宅院买下来扩建。不过这次买房也耗尽了苏辙一生的积蓄，“盎中粟将尽，橐中金亦殚”，连自己都自嘲是"老不自量”。

21.欧阳修在京城也是长期租房住。嘉祐二年（1057）他给好友梅尧臣写了一首诗《答梅圣俞大雨见寄》，诗中回忆起刚到京城时租房的情状: “嗟我来京师，庇身无弊庐。闲坊僦古屋，卑陋杂里闾。邻注涌沟窦，街流溢庭除。出门愁浩渺，闭户恐为潴。墙壁豁四达，幸家无贮储。" 这个租来的房子不光偏僻简陋，而且地势低洼，在雨天还容易积水。有时下雨的时候，青蛙还会爬到锅里鸣叫。欧阳修直到四十二岁时才在三线城市颍州(今安徽阜阳)买了房，而且越买越多，最成了"包租公”。

22.皇祐元年(1049),欧阳修从滁州移知颍州。经历了几次朝堂纷争和恶意中伤之后，欧阳修决定在颍州安家置业。颍州的房价虽然比京城便宜不少，但对欧阳修而言应该也不轻松。宋代官员的俸禄整体上比较丰厚，但欧阳修为官清廉，还要接济江西老家的族人生活和供养子侄辈读书，所留俸禄并不宽裕。这次置办田宅的开销将其多年的积蓄一扫而空，他不得不变卖古籍，才勉强把宅院建设起来。大概从此时起，欧阳修放弃了靡费巨资收集金石拓本的兴趣爱好，逐步将俦禄所得的朵钱投入到买房建房的"事业"中来。

23.据史料所载，欧阳修一生曾八次到颍州，除了皇祐元年在此任职太守，到熙宁四年(1071)致仕在此退隐之外，中间虽不在此地任官，但仍多次写信交代儿子不断扩建、增修居所。在欧阳修给大儿子欧阳发的一封书信里就写道:"韦业已了，只是屋下生活，可委刘宗。"意思是说他在韦姓房主的手上买下了房屋，手续已经办理完毕，装修事宜，可以找刘宗。经过二十多年的努力，欧阳修在颍州陆续置办起一百多间瓦房，除了供家人自住，大部分用来出租。宋代房屋租赁多称"僦”或"赁”租金有"赁值”或“掠房钱”之称。按司马光的说法:"十口之家，岁收百石，足供口食；月掠房钱十五贯，足供日用。

24."我们可以简单计算一下，欧阳修这些房子能够收到多少租金:考虑到家人自住，出租房屋按70间计算，租金水平参考程民生先生所著的《宋代物价研究》，康定元年(1040)青州的租房价格为每月每间合计206文，考虑到区域和年代差异，按250文计算，则"月掠房钱”约为17.5贯，足够应付一些日用开销。在给儿子写的另一封家书中，欧阳修写道:"才得婆孙稍安，又却大姐患痢，料得煎迫知。医人须着照管，且频与钱，但于房钱内取。"小孙子病刚好，大孙女又患上痢疾，病情不容乐观，医疗费用捉襟见肘，所以他让儿子从"房钱”也就是房租收入里开支。

25.晚年的欧阳修，已经从一名初到京城落魄的租客，变身为一代"包租公"。在宋代为什么官员租房如此普遍？分析起来，大约和以下几个因素有关: 其一，城市化发展水平高。据赵冈先生在《中国历史上的城市人口》中的研究，北宋城市化率达到20.1%,南宋鼎盛时期为22.4%。由于城市化率高，城市中工作的机会远远大于其他朝代。在南宋吴自牧撰写的《梦粱录》中有"村落百戏之人，拖儿带女，就街坊桥巷，呈百戏伎艺，求觅铺席、宅舍、钱酒之货”的记载，可见城市对乡村人口具有极大的吸纳作用，从而加剧京城房屋的供需失衡矛盾。