在宋代租房是种潮流

1.宋朝是中国历史上第一个人口突破1亿的朝代，远多于汉朝的6500万人和唐朝的6500万至7000万人。人口规模和密度大，人口流动性强。按前文所述的20%城市化率计算，宋朝人大约有2000万居住在城市或市镇。作为城市人口剧增的标志，宋代出现了独立的城市户口，当时称为“坊郭户”。宋代十万人口以上的城市有近50个之多，当然最大、最繁华的当属北宋的开封和南宋的临安。宋人孟元老所撰的《东京梦华录》描述东京之大:"其阔略大量，天下无之也。以其人烟浩穰，添十数万众不加多，减之不觉少。

2."据说每天从东京城郊赶进城内屠宰的生猪就有一万头。《宋史·地理志》记载:“开封府，崇宁(年间)户二十六万一千一百一十七”，按每户6人计算，26万户即156万人。当然这包括了城外的纳税人口，城内的人口应该没有那么多。到了南宋，临安的人口更是惊人。赵冈先生的《中国城市发展史论集》推算，如果计入郊区的人口，当时临安总人口“应有250万人左右”，不过这个估算可能偏大。但不管怎么说两宋都城的人口密度在封建时代的城市中都是最高的。其三，住房商品化程度高。唐代的"均田制”到宋代已经完全瓦解，由于"不立田制”的国策，宋代的土地兼并现象比较严重。

3.以国有土地占比来看，北宋国有土地仅占垦田总数的4.3%左右，南宋约占4.4%一4%。由于土地的高度集中，加之人口流动性大，包括房子在内的田宅交易十分活跃，其中不乏权贵参与营建住房谋利。比如号称“半部论语治天下”的宰相赵普就"广第宅，营邸店”，与民争利。仁宗朝宰相晏殊也曾被人弹劾"不闻奇谋异略以了国事，唯务私家营置资产”，以各种名目"射占官地，盖屋租赁”。宋朝甚至出现了管理国有房产的机构，叫楼店务，后来叫店宅务，负责公房管理、出租和维修。这些公房按面积和质量，分为上、中、下三等，可以满足不同消费人群的需要。

4.朝廷对租赁房屋居住的官员在制度安排上也有住房补贴，如熙宁三年(1070)下诏确定的补贴标准为:"寺丞月添支钱十五千，主簿京朝官十二千，选人十千，无廨舍者月给宅钱五千。"才女李清照的父亲李格非，在太学院附近的里巷中有一套小房子，面积约200平方米，少女时代的李清照就生活在这里。据考证，这座“有竹园”其实是公租房，租金大约二十贯，占李格非收入的三分之一到一半左右。在上述几项因素的影响下，宋代都城房价不断升高。北宋建国不久的太平兴国元年(976),大将军田钦祚在京城买了一处住宅，花费是5000贯。

5.到了宋徽宗政和七年(1117),淮南转运使张根称“一第无虑数十万缗，稍增雄丽，非百万不可”。意思是，在京城购置一处住宅动不动就要几十万贯，如果加上装修，没有100万贯(折银100万两) 拿不下来，此时的房价较北宋初年已上涨了几十倍甚至百倍，宋朝奉行高薪养廉政策，根据《宋史·职官志》记载，宋朝官员的俸禄分四十一等，最高的宰相、枢密使每月300贯。即使以顶级高官的收入而论，也要不吃不喝278 年才能买得起张根所说的那种房子。

6.100万两银子的房子相当于现在的两亿豪宅，应该是极少数，京城中数百两到几千两的房子还是有的，只是房间多少和装修标准就没法和高官们的豪宅比了。元丰六年(1083),开封府要拆迁京城城墙内30步的建筑物，其中有"百姓税地并舍屋”130户，"计直二万二干六百余缗”，即按当时市价应赔偿价钱22600余缗，平均每户的房产价值最少为173余贯。京城不仅房价贵，房租也不便宜。据程民生教授的研究，开封一座宅院的租金大约每月数贯到数十贯。当然店宅务经营的公租房相对比较便宜，月租大约在200~450钱。

7.南宋时期，临安的房价经历了一次上涨，一座普通的住宅要价7000余贯，正常的高档住宅价格在3至5万贯不等。临安的房子比开封的贵，大概和临安的人口密度更大和富庶程度更高有关。总之，宋代平民百姓和朝中大臣的租房行为既是迫于经济压力的无奈之举，也是经济活跃的象征，正如一代名臣韩琦在《辞避赐第》奏章中所言:“自来政府臣僚，在京僦官私舍宇居止，比比皆是，兹乃常事。

明晚时期北京的房价

8.北京最早的建城史可追溯到三千年前蓟国的都城--蓟城，它是北京地域出现的第一座城市。据《史记·周本纪》，武王灭商之后，褒封"帝尧之后于蓟”。东汉经学家何休在给《公羊传·隐公元年》作注说:“有土嘉之日褒，无土建国日封。"既然是“褒封”，说明蓟国在西周建立前就存在。周朝的分封制度具有强烈的政治和军事意图，当时天下初定，武王为保证政权稳定，对原有贵族势力范围给予合法承认是应时势所需的必要策略。十年后，周成王封召公姬奭于燕地，该地原有古燕国，因此召公新的燕国有时也称为"北燕”。

9.姬奭其实已有封地“召地”，又与周公在朝廷中枢共同辅佐成王，因此实际受封的是他的儿子"克”，后来成为第一代燕侯，帮助周朝经略东北之地。蓟国和燕国原以永定河为界，蓟国在永定河以北，代表周朝之前的旧贵族势力，燕国在永定河以南，代表的是周朝新起的嫡系力量。后来燕国逐渐强盛，灭了蓟国，并把都城(今北京房山)迁到蓟城(今北京广安门至宣武门、和平门一带)。考古资料发现，自燕国放弃永定河南部今房山的都城之后，后续朝代再无筑城历史，这也是董家林古城遗址保护得较好的主要原因。至此，在今天北京地域上出现的两座都城才被一座蓟城所代替，成燕国新的首都。

10.燕国灭蓟，迁都蓟城的核心原因在于蓟城相对于燕国的故都董家林一带地理优势更为明显。燕国最初兴起于拒马河流域，位置偏南，无法控制北面广袤的土地。而蓟城位于永定河冲积扇的脊部，处在永定河古渡口的核心地带，是沟通南北、联系华北平原和塞外的交通要道。蓟城地理位置非常重要，为历代统治者所重视，因此反复在此建都，而位置几乎未有大的变化，是北京的根脉所在。在今天广安门以北护城河西岸的滨河公园内立有一座"蓟城纪念柱”，上刻历史地理学家侯仁之先生拟定的铭文"北京城区，肇始斯地，其时惟周，其名日蓟”。

11.秦始皇统一六国之后，在燕国故都设置蓟县，为广阳郡治所。从秦朝一直到唐朝未年，这座古代被称作蓟城的周边地域，虽名称多有演变，比如幽州和涿郡，但一直是华北平原的重要门户。隋炀帝于大业四年(608)开永济渠，沟通了涿郡的南北通道，永济渠也成为南北大运河的前身。大业七年,隋炀帝第一次征伐高句丽，从江都乘船北上直达蓟城，走的就是这条水道。出于军事需要，隋朝在涿郡一带囤积了大量人员、物资，城市很快发展起来。《资治通鉴》记载道:“帝谋伐高丽，器械资储，皆积于涿郡；涿郡人物殷阜，屯兵数万。" 

12.贞观十九年四月，唐太宗亲征高句丽，从陆路到达涿郡，并在南郊誓师。不过与隋炀帝三征高句丽的失败情形类似，由于寒冷天气、后勤保障不力以及遭遇顽强抵抗，这位“天可汗”率领的唐军也铩羽而归。五代时期的后唐河东节度使石敬瑭为了做皇帝，割让“燕云十六州"给契丹，换取辽太宗出兵支持他建立后晋政权。从此，中原汉族政权就一直未能完全收复这座华北平原的重要门户，一直到元末朱元璋派徐达、常遇春收复元大都，才结束北方游牧民族对这一带的控制。

13.北京的历史沿革表明，每当中原汉族势力强盛时，它是经略中国东北部的战略支撑点，可向东、向北扩展统治范围。每当中原汉族势力衰微时，它又成为防范游牧民族南下的军事防守重镇。一旦失守，便成为游牧民族继续南下入侵中原的跳板，因此北京的血脉里早已融入军事要地的基因。北京虽然是一个古老的地名，但很多时候与现在地理上的北京并无关系。比如，太原在唐朝时也被称为北京，宋朝时称河北大名为北京，朱元璋平定天下之后，将开封定为北京，现在的北京被他称作"北平”，这是北平名称之始。

14.朱元璋统一全国之后，将都城建在南京，究其深层原因和隋唐以长安为都城类似，都是在创始团队权力基础的地域附近定都。隋唐的权力基础是关陇贵族集团，明初是淮西勋贵集团。朱棣迁都以后，北京的帝都地位其实并不牢固，在仁宗、宣宗时期北京一度被降为行在，直到明英宗时取消行在的称呼，北京作为大明王朝的首都地位才得以最终确立。明代前期由于战争尚未结束，北平还是一个以军事人口为主的城市，平民较少，洪武二十四年(1391),城市人口16.8万，其中军卫人口占到总人口的73%。

15.洪熙元年(1425),城市人口70万，其中军卫人口占比也超过了64%。成化十六年(1480),北京城市约有90万人，其中军卫人口约有47万，占比仍有52%。直到天启元年(1621),北京城市约有100万人，其中军卫人口约有44万，占比下降至44%。整体而言，明中叶之前北京人口的构成中，武官系统的军卫及其家属占比较高，而文官在京城受到"不得在任职地购房”的限购政策影响，大多客居京城，除了皇帝赐宅的少数勋贵，大部分官员都是在三四线城市的老家买房置业。

16.明代的房价似乎很低，一个被经常拿出来举的例子是，崇祯十三年(1640),北京大兴县傅尚志出售位于南城正东坊(今前门大街至崇文门外大街一带)四合院一座，带门面房，大小共10间，一分为二，卖给两个买主，总共要价56.5两银子。万历年间，一个工匠的日薪大约为白银0.05-0.07两，不吃不喝的话三年左右就可以住上这样的房子。不过此时的北京城正处在王朝末年的风雨飘摇之中，距离李自成的大军进攻也只有四年，这个价格能否代表明代北京的正常房价呢？由于明代前期北京人口少，政府为鼓励移民大量建设安置房，因此我们将研究的时间线设置在明朝中期以后。

17.同时晚明时期(1522-1644) 出现了近代资本主义萌芽，人们崇尚奢靡享乐，这对房屋的消费有一定的促进作用。我们先来看看权贵们的房子价格。明代的北京城没有正儿八经的王府，公主府是当时最高档次的住宅了，其次是公侯伯和朝廷一二品大员的住宅。那一座百余间房屋的公主府房价是多少呢？正德二年(1507)正月， 一位名叫周奎的管事太监给明武宗打报告，说酒醋面局地方狭小，常年堆有柴垛等燃料，容易引起火灾，想向外征地扩建，但相邻地块是已故永平太长公主的府第，现在由公主之孙李梅居住，自己不敢作主，想请示该如何处理。

18.明武宗大笔一挥，拆迁！最后让工部赔偿一千二百两的拆迁款了事。万历元年(1573)四月，明神宗的外公武清伯李伟上奏，说要翻修房屋，请求朝廷出资并核定工价。此时的万历虚龄十一，掌权的是他的母亲李太后和老师张居正。由于事涉皇亲，属于内廷事务，张居正不好表态。李太后对于这个出身泥瓦匠、特别喜欢收集房子的老父亲也无可奈何，但流程还是要走的，于是命令工部查询旧例，究竟该赏赐多少合适。工部估计被李伟的屡次请赏搞得颇不耐烦，回答得很硬气，说"皇亲房屋不载《会典》，累朝赐给，皆属特恩，并无修理事例”，一口拒绝。

19.对于李伟援引嘉靖皇帝给两位皇后父亲赐宅的旧例，工部 一一驳斥道:陈皇后的父亲能再次赐宅是因为旧房清退了，而方皇后父亲的房子是因为面积小给换了个大的，都不是修理的旧例。工部还绵里藏针地说，前面几次赐给李伟的宅第至今“栋宇焕然”，哪里旧了？这么多年都是这个样子，不要睁着眼睛乱说。后面所给的房子，“更爽闿闳，间数甚多"，隐含的意思是，您老还要不要脸，怎么还找闺女、外孙要房子？最终的结果是"上以伟房至日敝，着量给银四千两。下不为例。"显然骨肉相连的现实外戚，要比疏远的前代公主在皇帝心目中更有地位！

20.后来李太后和万历皇帝可能觉得赐宅和巧立名日的翻修款操作起来过于麻烦，在万历六年(1578)给王皇后的父亲王伟赐宅时就直接进行货币化操作，赏银15000两。张居正是明代为数不多能享受赐宅的大臣，在这一点上他的前辈，也曾权倾一时的严嵩是比不上的。不过严嵩面对的是嘉靖皇帝这样既爰钱又爱面子外藩继统的"强主”，而张居正面对的是李太后和万历这样的孤儿寡母。严嵩在江西分宜老家大兴土木、建造府第，嘉靖皇帝赐匾一块，算是格外恩宠。张居正在荆州老家建房时，万历不仅给元辅老师亲书“捧日”"纯忠”匾额，还补贴建房款白银一千两。

21.张居正在北京的赐宅位于京城五显庙街，也就是今天北京西城区西四南大街缸瓦市一带。后来小皇帝听说，张居正要在这座豪华的宅第中增修一座阁楼悬挂御笔，二话不说派人从内库中支出1000两银子资助老师。张居正去世后，万历皇帝才听说北京张宅的增修费用，竟为白银一万两。若说张居正是贪官，那是冤枉了他，不仅儿子张同奎当年为他极力辨诬，学者们的研究对此也有很大分歧，但生活奢华那是肯定的。张居正位高权重，俸禄丰厚，皇帝和太后的恩赏也非常频繁。据《万历起居注》，万历元年到万历十年，来自皇帝和太后的赏赐就有近百次之多。

22.正是爰之深切，才会恨之彻底，张居正身后所遭受的清算就不难理解了。相对于张居正的毁誉参半，将严嵩归于贪官想必没什么异议。有一本阅读起来十分无聊的书《天水冰山录》，最早刊刻于雍正五年，全书没有任何铺垫叙说，只罗列严嵩的抄家清单，其财产包罗万象，内容十分详尽。举例来说，严嵩的财产中光床具就达640多件，远远超出一般人的需要，不是贪是什么？相比财产中1 万多两的黄金和200多万两的现银，严嵩在江西各县的房产折银只有127019.8两，占比并不高，看来严嵩对房屋的喜欢不如李伟。

23.我们从这份清单中能大概算出当时三四线城市的房价:严嵩在老家分宜县有房屋1624间，折银18647.6两，每间11两；在宜春有房屋3343 间，折银20163.2两，每间6两；位于江西省城旧广积仓的大府第，楼高三层，共有房间344间，折银7850两，大约每间23两。三四线城市的房价和京城房价自然有差异，普通民宅和权贵豪宅也有高低之别，但若以每间15至20两估算万历年间北京的房价大概相差不远。以此来推算永平太长公主的拆迁补偿款1200两，倒真不是明武宗率性而为，确有一定的测算依据，只不过是公事公办罢了。如在嘉靖二十五年(1546),永康、德清两位大长公主就可以请得房价银2000两。

24.我们再来看一下商人和普通底层人民的情况。《金瓶梅》成书于明代中后期，借宋代之名，写明代之事，是一部具有很强写实性的世情小说，从中我们也可以看出明代中后期的房价情况。西门庆所在的清河县大概属于大明王朝的三四线城市，繁华地段狮子街石桥东面"门面两间，上下四层”的四合院售价120两(第39 回)；而在偏僻地段"门面两间，二层，大小四间”的小宅子要价35两银子(第59回)；全书中最豪华的房子莫过于何太监通过西门庆买下离任夏提刑的"门面七间，上下五层，仪门进去大厅，两边厢房，鹿角顶，后边住房、花亭，周围群房也有许多"的一所大宅院，花了1200两银子(第71回)。

25.这是北方城市的情况，我们再来看南方徽州地区的房价。万历四十二年(1614),休宁县居民王元浚卖房，正房3间，厢房3间，门面3间，卖了纹银50两。清河、休宁、宜春房价都差不多，每间大约都是6两。这样看来，崇祯末年傅尚志将北京南城正东坊10间破瓦房作价56.5两，虽较正常年份偏低，但考虑到时局不稳以及白银购买力的下降，亦在情理之中。因此，我们可以小结一下明后期北京的房价情况:平均每间15至20两，普通百姓的小四合院购买价格应该不超过200两，中级官僚和一般商人的住宅应在300至1500两，特权阶层的豪宅应在2000两以上。整体上明代的房价远低于唐、宋，原因何在呢？

26.明代国祚276年，其物价整体偏低，当然这是以白银为计价单位，而以流通了200多年的大明宝钞为计价单位，物价则膨胀得厉害。洪武初年购买1石米需要1贯宝钞，折银1两，到永乐元年，1石米的价格涨到10贯，洪熙元年需要25贯，宣德四年需要50贯，正统九年上涨到100贯。这还不是最夸张的，嘉靖十四年宝钞1千贯才能折银4钱，白银对宝钞上涨了2500倍，嘉靖四十五年时5千贯宝钞折银1 两，与明初相比整整贬值了5000倍。如果以宝钞来标价西门庆给姘头王六儿购买的那座价值120两银子的房子，则高达60万贯。

27.朱元璋在世的时候先后禁止铜钱和白银的流通，后来的皇帝也屡次禁废，但整体上禁令越来越松弛。明正统以后彻底放开银禁，到晚明时纸币基本不再流通，民间交易大量使用白银和铜钱，如在《金瓶梅》中，出现金钱往来的地方共465处，其中以白银计价的占到430 笔，其余是以钱计价，没有出现用钞(纸币)的情况。由于白银购买相对稳定，以此计算明代房价更为合理、可靠。