一次穿越历史的买房之旅—序言

1.房子作为远古人类躲避猛兽、遮风避雨的栖居之所，后来又成为人们安身立命、子孙繁衍和财富传承的载体，从古至今，在各个阶层人民心中都享有重要地位。从升斗小民到高官巨富，或求田问舍、孜孜以求，或跑马圈地、巧取豪夺。历史上那些士大夫和文化名人买房、租房的故事，历经岁月的洗涤依然流传至今，他们买房的艰难，租房的无奈，无不引起我们的共鸣。上元二年(761)农历八月，杜甫以“众筹”模式修建在浣花溪边的草堂，被一场突如其来的秋风掀掉了屋顶，望着飘散在空中的茅草和不远处追打嬉闹的顽童，杜甫发出了“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”的慨叹。

2.元和十年(815)正月，48岁的韩愈从考功郎中、知制诰晋升为中书舍人，成为皇帝的首席秘书。大约在这一年，韩愈于大唐一线城市长安购买了人生中的第一套房，并写下一首《示儿》抒发感慨，其中前几句为:“始我来京师，止携一束书。辛勤三十年，以有此屋庐。"长期租房的白居易，百无聊赖之际甚至羡慕起蜗牛和老鼠来，“长羡蜗牛犹有舍，不如硕鼠解藏身。”即使后来在长安城郊买了一套房，却不得不忍受早出晚归、长途通勤的艰苦生活，经常想着“几时辞府印，却作自由身”，差点就写下“世界那么大，我想去看看”，拍屁股走人了。

3.以当下情形看，房价虽经历多次调整，但对于初次置业的年轻人来说，在一二线城市买房仍然是一笔沉重的经济负担，若没有父母和亲友的财务支持，“居者有其屋”的愿望短期内恐难实现。不过话说回来，对家境一般的普通人来说，从古至今买房就不是一件容易的事。比如:白居易在长安租房长达18年，后来才在市区买了一套二手房;从韩愈到长安求取功名算起，买房也花了30年;欧阳修长期在京城租房住，最后在三线城市颍州解决了房子问题。

4.当然古代社会工作机会少，往往是一人上班养活全家，家庭负担普遍较重，扣除生活成本后的可支配收入很少，这也导致他们需要花费较长时间才有能力购房。历代房价和经济发展状况不一样，因此买房难度系数也不一样。如果有一台时光机器，您愿意穿越到哪个朝代、哪座城市买房呢?是万国来朝、气象万千的大唐，还是经济繁荣、社会开放的两宋?是马可·波罗笔下“美善之极、未可宣言”的元大都，还是明清小说记忆里的“老北京”?

5.由于中国悠久的历史和本书篇幅所限，这本讲述古人买房、租房的小书，在时间上仅选取唐宋至明清的一个截面，部分章节由于叙述历史沿革的需要，适当进行了上下延伸。同时，为便于理解古今房地产的演变和历史衔接，书中对近代房地产历史也做了一些论述。以空间角度而言，书中对唐宋和明清的都城以及近代上海进行了较为粗疏的城市研究，也对上述朝代的其他城市和市镇进行了概括性的对比分析。在我看来，城市研究是整个房地产研究的起点，无论是对这门“本地化的生意”而言，还是从购房者的角度出发，选择在哪个城市就业、在哪里定居，是最先遇到的问题。

6.在写作体例上，前六章主要沿着城市选择、买房前的考虑因素、房产交易流程、房价与收入的关系、税费与金融以及房产纠纷这一线索展开论述，第七章适当从宏观角度对房子与中国人的紧密关系、长期存在的人地矛盾进行了思考和论说。城市的出现是人类进入文明时代的标志之一。城市不仅给房地产提供了地理空间，其发展勃兴也为房地产创造了经济和文化价值。与之相对，当城市失去原有政治、经济地位时，随着城市能级的降低，包括房地产在内的资产价格、经济民生随之陷入低迷。

7.唐代的长安城是繁华的国际大都市，当时妥妥的强一线城市，但在安史之乱后，人口急剧减少，包括长安在内的关中地区陷入千里萧条，人烟断绝”的境地。自晋室南渡，中国人口重心和经济中心逐渐南移，在唐代覆亡之后近趋完成，长安城从此再也没有回到首都的地位。这座曾经的"大唐第一城逐渐蜕变为北方的区域性中心城市，在宋金时称京兆府，元代为奉元城，明清称西安府。现在西安市内的城墙，是明代在唐末佑国军节度使韩建修筑的京兆府遗址上重建的，连唐代长安城的七分之-都不到。

8.曾经的大唐繁华，随着长安城的陨落而成为历史的尘烟。开封是一个比"东京”、"汴京。更古老都的地名，自汉代就已出现，但习惯上称北宋都城为东京的居多，有时也称汴京、汴梁。客观来说，在唐代之前，开封所在的汴州地区并不发达。历史上的开封虽然做过战国时魏国的都城(时称"大梁”),但在隋唐之前只是一般的州县。后来隋炀帝开凿了通济渠(汴河)，穿城而过，大大改善了交通环境，这座地处中原腹地的城市才以此为契机迅速崛起。这和近代因铁路建设而兴起的城市，如郑州、石家庄十分相似。所谓"成也萧何，败也萧何”。

9.开封因大运河而兴起，成为北宋的首都，也因南宋与金朝以淮河分治，汴河处在金朝境内年久失修而逐渐堙废，开封随之衰落。而处在长江以南的江南运河和浙东运河一直保持贯通，成为南宋经济的生命线。从镇江到杭州，从绍兴到明州(后改为庆元府，今宁波)，各地财赋通过运河源源不断供给偏安一隅的南宋朝廷，陆游说:"朝廷所以能驻跸钱塘，以有此渠耳。"钱塘是临安府的属县，属于现在的杭州地区。杭州在唐代后期位居江南的大城市之列，其商税收入最高时占到全国财政收入的4%。五代十国时期，在吴越王钱镠的精心治理下，杭州的城市建设、经济民生获得了巨大的发展，其余韵一直延至两宋。

10.明代的北京显然是一座政治城市，但历史上它的军事战略地位也十分重要。无论是武王伐商之后，分封召公奭于燕地以监视戎狄，还是隋炀帝三征高丽将涿郡作为前进基地，甚至到明代前期，这座地处永定河冲积扇脊部，南下华北平原、北上塞外的帝国新都仍然被朱棣视为"天子守国门"的军事要地。明初北京人口中军事人口达到73%,到成化年间，其军卫人口仍有52%,这也是研究明代北京房价选择中后期的原因之一。当然更重要的原因是晚明时期白银取得实际的流通地位，较明前期严重通胀的纸币来计算物价更为稳定可靠。

11.地段对于房子的重要性再怎么强调也不为过。房地产界有一句名言:location(位置)，location, location,重要的事情说三遍。白居易在长安租房18年，一直在朱雀大街以东的常乐坊、新昌坊和昭国坊等处打转，最后买房在新昌坊。韩愈和白居易虽有瑜亮情结，但在共同好友张籍、姚合的劝慰说合之下，两人从相互争胜、互不买账到冰释前嫌、惺惺相惜，最后大家在韩愈的那个大宅子里举行了一次盛大的趴体，成就了一段文人雅集的佳话。韩愈这个大宅院同样位于长安城东的靖安坊，他们为什么都喜欢扎堆在城东呢？

12.古人迷信风水堪舆和《易经》学说，将长安城东西走向的六条土岗视为《易经》乾卦的六爻。九二“见龙在田”是皇帝居住的地方，建有大明宫；九四"或跃在渊”，在今草场坡一带，适合达官贵胃；上九"亢龙有悔”，在少陵原一带，属于六爻高岗的未端。所谓物极必反，盛极必衰，此地于是成为历代帝王的陵寝所在。从科学的角度来看，城东里坊的地势较朱雀大街以西的地势高，地形平坦，又有漕水流经，水源充沛、水质好，加上阳光充足，更适合居住和生活。

13.不过这些里坊和杜牧小时候居住的安仁坊-《长安十二时辰》里李林甫居住的平康坊以及同样位于城东偏北的长乐、大宁等坊地段上还是差了一截，人家才是核心地段中的核心。官宦们喜欢居住在城东的主要还是因为交通方便。作为权力中心的大明宫、兴庆宫都位于城市轴线的东侧，定居在城东显然上朝时花费的时间更短，要知道唐朝时早朝的时间是在五更天，天还没亮就得准备，等坊门一开就要出发。白居易租住在城南的昭国坊时，需要穿过九个里坊才能到达朝堂，"远坊早起常侵鼓，瘦马行迟苦费鞭”，每次早朝时匆匆忙忙，甚至不惜犯禁，坊门开启的鼓声未响就迫不及待冲了出去。

14.另外一个原因则与东市的商业定位有关，与大唐西市的国际化定位不同，东市的商业定位更偏向城内居民和仕宦官绅。东市有二百二十行，除了满足日常生活所需，笔行、雕版印刷行等文化行业也集聚在东市内，这对文人有很大的吸引力。当然，更大的可能是因为官员们和各地负责上传下达的进奏院(驻京办)都扎堆在城东，带旺了这些行业的发展。第三章以泉州发现的元代八张地契引出古代房产交易的流程。这八张地契附在泉州一户丁姓人家的家谱之后，是丁姓先祖(实为阿拉伯人)自元代到清朝与外姓交易田宅、山园和坟地地契的一部分。

15.古代房产交易流程的样本之所以选择元代，是因为元代很多涉及房产、土地的政策承袭自金朝，而金朝则完全抄袭了两宋的各种政治、经济制度。因此从元代史料入手，可以囊括宋金时期关于房产交易的制度和习惯。另外，宋代关于田宅的立法“最为详备”，流传下来的资料很多，而元代的史料相对匮乏，为保持朝代资料选取上的平衡，也有意通过元代两位普通人麻合抹、蒲阿友买卖房屋的视角展开论述。本章涉及古代房产交易术语较多，比如"勘合”类似于现代的产权尽调，“投税”即缴纳契税，“契尾”是纳税凭证，有时可以当作房产证使用，"过割”则相当于产权转移、过户等等。

16.现在的房产中介在宋代被称为"庄宅牙人”其服务职能和“权力”比现在要大一些。发现客户、促成交易是最基本的职能，产权调查、产权过割这样的服务自不能少，代表官府催收税费、过押申报让官牙有了类似胥吏的政治地位。当然最重要的政策规定还是房产、田产买卖必须通过牙人进行交易才合法，这样一来，困扰现在中介从业人员的"跳单”现象在古代便很难存在。权力和责任也是对等的，想成为古代官牙，其资格标准可不低。不光要进行背景调查，查清有无欠债老赖等不良行为，还需要三两人做保，防止吃上瞒下，赚了牙钱(中介费)跑路。

17.随身携带木牌子持证上岗也是规范管理的一部分，宋政府还会将牙人的籍贯、姓名、年龄等--张榜公示，接受群众监督。另外，古代牙人在房产交易过程中如果违规，要受处罚并承担连带赔偿责任，可能会让现代中介从业人员大呼"这个饭碗可不好端”！限购政策似乎古已有之，不同的是限制人群和资产类别。自元代开始，延续至明清的官员任职地限购政策，主要是保护普通民众的土地和房屋不被权贵和大地主兼并和侵吞，但政策初衷往往是好的，执行效果就另说了。清代限制旗人田宅出售，自然是统治阶级为了保护特权阶层的利益。

18.但翻阅清代的田契和房契档案资料，旗人因贫卖房、卖田的现象却比比皆是。房价收入比是现代分析购房负担的一个国际化指标，这一分析框架在古代同样适用。在第四章中，我们通过唐代两位官员和唐宋元明清时期五个河工的视角，分析了各自的收入、支出情况，粗略计算了他们的房价收入比，得出他们各自买房的难度系数。之所以选取“古代网红”白居易，是因为这位老兄有一个"很好”的习惯，即每次调整职位、发放工资必会写下一首"俸禄诗”。如果唐代有微博，白大人定是一位喜欢"晒工资”的微博达人。

19.这40多首俸禄诗给我们分析唐代官员的收入提供了不少一手资料，至于会不会像现在这样引起舆论大哗就不好说了。韩愈则是唐代官员中家庭负担沉重的一位典型人物，最多的时候韩愈的工资要供养一百多口亲属和家仆。庞大的支出，微薄的收入，让韩愈在保持清高和阿谀权贵两种心态中来回交织、天人交战，最后也不得不"脱下孔乙己的长衫"，给权贵的亲属写下肉麻吹捧的墓志铭，收取不菲的“谀摹金”。交易税费和金融工具一起整合在第五章，因为这两个主题有一个共同点，那就是古人玩的花样并不比现在少。

20.我们现在买房要交契税、要付中介费，古代同样一文钱少不了；现在还在试点的房产税，在古代这一类的财产税早已源远流长。虽然古代金融工具发展不成熟，但各种典卖、绝卖、找贴、加叹、洗业的操作让人眼花缭乱，当然其引起的纠纷也充斥于古代司法判词中。到近代西风东渐之后，传统的票号、钱庄和西方新式银行相结合，在上海滩演绎了冒险家、地产大亨和"七十二家房客”跌宕起伏、悲欢离合的许多故事。

21.外国洋商眼花缭乱的"炼金术”，本土商人租地造房、以息抵租的新花样，今人叹为观止。第六章着眼于古代的房地产纠纷，这一类法律问题有赖于流传下来的历代司法案例的判词，如宋代的《名公书判清明集》、明代的《莆阳谳牍》和《盟水斋存牍》。通过这些司法判例，我们可以对照今天的房产纠纷，体会古代司法过程中法意与人情的调和；同时我们通过这几个小故事，得以了解那个时代普通百姓的日常生活。

22.第七章则回到房屋和土地本身，追溯人居建筑的起源、中国人"天人合一"思想、 "方向崇拜”的流变与民居建筑文化的关系，最后则对千百年来的人地关系进行了探讨。人地关系是中国农耕文化的主轴，两干多年的封建时代土地利用方式一直未发生质的飞跃，长期以线性方式演进。这个魔咒到了近代才在洋务运动、民族工业发展的破壁过程中得以打破，这无疑是令人唏嘘和深思的。